Déborah Olavarría es abogada y ejerce en Madrid. Es una profesional de recorrido, con una orientación del servicio muy clara. En concreto, su actividad trascurre muy paralela al sector inmobiliario, donde es una experta abogada. De manera reciente, ha cerrado una colaboración con un grupo inmobiliario, dando pie a una cercanía más estrecha si cabe con el ámbito legal de la inversión inmobiliaria. Con ella hemos hablado de alquileres topados, hipotecas, planificación fiscal y sector inmobiliario en conjunto.
¿A qué despacho tenemos que acudir para recibir el consejo legal de Déborah Olavarría? ¿Cuál es su grado de relación con el sector inmobiliario?
Al bufete de abogados OLAVARRÍA ASOCIADOS. Nuestro despacho está directamente relacionado con el sector inmobiliario, habida cuenta que tramita toda clase de trámites contractuales en esta área, así como incluso, procedimientos judiciales en este sentido. Es más, recientemente, OLAVARRÍA ASOCIADOS ha encontrado un colaborador directo en el Grupo Inmobiliario STAY IN REAL ESTATE.
Los alquileres son sin duda, uno de los aspectos que más controversia están registrando actualmente. Tenemos la Limitación extraordinaria de la actualización anual en los contratos de arrendamiento de vivienda de reciente llegada. ¿Puede explicar a nuestros lectores en qué consiste esta novedad?
Esta limitación ha venido estudiándose bastante tiempo con el fin de controlar las subidas de los alquileres por parte de los arrendadores al arrendatario. No obstante, la aprobación del Decreto que lo aprueba, se ha visto impulsada por las circunstancias económico – sociales que se derivan de la guerra Rusia – Ucrania.
La limitación consiste en que, en caso de no existir un porcentaje de incremento del alquiler pactado expresamente entre arrendador y arrendatario, éste no podrá superar el 2% de actualización de la renta anual por mucho que haya incrementado el IPC, e inevitablemente el arrendatario es la figura que se beneficia de esta decisión jurídico – política, pues supone un ahorro considerable en la renta mensual de viviendas.
Tampoco podemos soslayar el tema de la plusvalía ¿Quiénes pueden reclamar este impuesto? ¿Qué procedimiento se sigue si se ponen en contacto, por ejemplo, con su despacho?
Este impuesto ha de reclamarse una vez abonado para evitar acumular intereses ante el impago del tributo. Una vez abonado, se reclama al Ayuntamiento en el que se haya liquidado por haber percibido ingresos indebidos en vía administrativa, a la espera de respuesta por parte de este Ente Municipal. Así, hasta obtener una respuesta positiva o alcanzar la vía judicial, en la que estamos ganando todos los pleitos en este sentido.
Estamos viviendo años de agitación alrededor de las hipotecas. La Ley Hipotecaria vigente, a pesar de tener ya un tiempo entre nosotros, genera bastantes dudas a pie de calle. ¿Qué es lo que introdujo de novedoso? ¿Cuál es el nivel de protección del consumidor ahora mismo?
Desde luego ha existido un antes y un después con respecto a los préstamos hipotecarios y lo que pactamos en ellos con las entidades bancarias al adquirir un inmueble. Sin duda, desde hace ya años, los consumidores se encuentran mucho más protegidos legalmente hablando ya que la introducción de cláusulas abusivas en este tipo de préstamos está muy regulada, incluso advirtiéndose de oficio por los juzgados, esto es, reconociendo estas cláusulas por el propio juez sin necesidad de que el consumidor lo advierta previamente. Se vigilan tanto desde la nueva Ley Hipotecaria así como mediante la Ley General de Consumidores y Usuarios, y esto supone una garantía a los compradores que necesitan financiación.
¿En qué puede beneficiar a un comprador una planificación fiscal previa a una inversión inmobiliaria? ¿Hay un margen de opciones suficiente como para poder hablar de ahorro o al final todos estamos abocados a pagar una cantidad inamovible?
La planificación previa fiscal es fundamental a la hora de adquirir un inmueble. En primer lugar, porque existen dos alternativas de inmueble, que son obra nueva o segunda mano, y aquí ya comenzamos con las diferencias tributarias, ya que en el primero de los casos deberíamos abonar el 21% del IVA y en el segundo, liquidar el Impuesto por Actos Jurídicos Documentados que asciende aproximadamente al 6% dependiendo del lugar en el que radique el inmueble. La diferencia es clara. Después, también debemos tener en cuenta los tributos como la Plusvalía al desprendernos de un inmueble o al adquirirlo, así como el incremento en el IRPF. Todos estos tributos deberían tenerse en cuenta previamente a adquirir un inmueble o venderlo, incluso.
Qué pronóstico nos puede hacer —como profesional inmediata al ámbito inmobiliario— sobre el sector de la vivienda (precios, hipotecas, volumen de negocio, evolución…).
Actualmente, la vivienda se encuentra en unos precios altos de mercado, nada que ver con la disminución de valores durante la pandemia, y que, contra todo pronóstico, el mercado inmobiliario no ha tardado en recuperar. El acceso a una financiación en las compraventas no resulta tan sencillo como la década pasada, pues existen una serie de condiciones que han de cumplirse, pero lo cierto es que las entidades bancarias facilitan a compradores entre los 25 y los 40 años la adquisición de inmuebles. Es sorprendente y gratificante cómo cada vez más jóvenes se lanzan a invertir en «ladrillo», y esta realidad no ha hecho más que empezar, dando un gran empujón al terreno inmobiliario que ya no sólo es cuestión de «mayores». Esperamos muchos negocios jurídicos en este sentido próximamente, pues lo que finalmente se está demostrando es que otro tipo de inversiones no garantizan estabilidad, y sin embargo, las inversiones inmobiliarias, al final siempre tienden a incrementar su valor.
Una oportunidad magnífica, la que nos brinda Déborah, para acercarnos más a la realidad del sector inmobiliario desde una mirada jurídica. Un sector próspero, cambiante pero fiable en el medio plazo, en un país cuyos ciudadanos siguen entregando sus esperanzas de prosperidad al ladrillo.
Especialista en Marketing Jurídico. Desde 2007, ayudando a decenas de despachos en España y Latinoamérica a mejorar sus resultados de negocio por medio de estrategias a medida con la Agencia de Marketing Especializada en Despachos Jurídicos, Clipping RRPP
